Как подать иск в суд на застройщика

Долевое строительство — это механизм софинансирования строительства с правом дольщиков на получение готового объекта недвижимости.

 

Приобретение жилья на этапе строительства дает возможность получить квартиру по более низкой цене, чем при покупке уже построенной. Но владельцем недвижимости можно стать только после завершения строительства. До момента передачи помещения дольщику взаимоотношения между покупателем и застройщиком регулирует договор долевого строительства. Его признаки:

• Сбор средств — строительная компания привлекает деньги будущих владельцев жилья для финансирования проекта.
• Заключение соглашения — происходит подписание договора долевого участия застройщиком и покупателем, документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
• Защита дольщика — деньги, внесенные покупателем, размещаются на специальном счете в банке. Эти средства переходят к застройщику только после завершения всех строительно-отделочных работ и подписания акта приемки.
• Контроль за строительством — банк может самостоятельно финансировать проект и следить за выполнением обязательств застройщика.
• Передача квартиры — после завершения строительства и приемки объекта дольщиком банк переводит деньги застройщику, а тот оформляет право собственности на покупателя.

Статус застройщика при долевом строительстве может быть только у юридического лица (Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»).

 

Плюсы и минусы покупки жилья на этапе строительства

Основным плюсом долевого строительства является низкая стоимость жилья по сравнению с готовыми объектами. Кроме того, покупатели защищены законодательством, которое предусматривает использование эскроу-счетов и других механизмов для возврата средств в случае проблем с застройщиком.

Однако существуют и риски: задержка сдачи дома в эксплуатацию, несоответствие качества жилья заявленным параметрам, недострой, банкротство или мошенничество застройщика. Все это может привести к потере вложенных средств.

Основания для судебного разбирательства с застройщиком

Для подачи судебного иска к строительной компании необходимы серьезные основания, подтвержденные документально:

• Нарушение сроков сдачи дома — последний день передачи объекта по договору прошел, со следующего дня покупатель имеет право требовать денежную компенсацию за каждый день просрочки.
• Недостатки в качестве жилья — покупатель вправе потребовать исправления существенных дефектов (трещины, разрушения и т.д.) в установленный законом срок. В случае невыполнения этих требований, можно подать иск суд на застройщика для взыскания неустойки.
• Изменение стоимости помещения — любые изменения стоимости возможны только с согласия дольщика.
• Невыполнение условий договора — если предусмотренные в соглашении работы не выполнены в полном объеме, покупатель имеет право расторгнуть договор и потребовать денежную компенсацию.
• Отказ застройщика от выполнения обязательств — длительная остановка строительства (более полугода) или другие нарушения могут стать поводом для подачи иска в суд с целью расторгнуть договор и вернуть деньги.
• Изменения в проектной декларации без согласия дольщиков — если застройщик вносит изменения в проект, например, оборудует нижний этаж под коммерческие помещения вместо квартир или строит поблизости торговый центр вместо парка, это также может стать поводом, чтобы расторгнуть договор.

 

Все изменения в проектной документации должны быть официально опубликованы. Они могут касаться контактной информации компании, состава учредителей, поручительства, характеристик объекта (площадь, планировка, высота потолков и др.), сроков строительства и инфраструктуры. Обновления необходимо публиковать ежемесячно в течение 10 дней после их внесения в документы по объекту.

Как взыскать неустойку за просрочку сдачи объекта

В договоре с застройщиком должна быть указана точная дата сдачи дома. Иногда ее вписывают не в виде даты — например, «II квартал» года. Это означает, что приемка госкомиссии пройдет не позднее 30 июня. Передача ключей дольщикам, как правило, происходит в течение нескольких месяцев после этого.

Если строителям нужно перенести дату в договоре на более позднее время, им придется получить согласие всех дольщиков, оформив с каждым дополнительное соглашение. Однако никто не может заставить приобретателей подписать такой документ.

Юристы отмечают, что если дом почти готов, покупателям стоит согласиться на перенос срока, чтобы застройщик избежал пеней и штрафов — они могут вызвать новые задержки.

Если же очевидно, что эта просрочка надолго, лучше не соглашаться на перенос сроков и дождаться первоначальной даты сдачи дома по ДДУ. На следующий день после нее уже можно обратиться за взысканием неустойки с застройщика в суд. Даже если другие дольщики согласились на новые сроки, для вас остается в силе первоначальная дата. Согласно ФЗ № 214, дольщик вправе расторгнуть договор, если сроки сдачи объекта нарушены более чем на 2 месяца.

 

Изменение стоимости объекта

Договор долевого строительства должен содержать окончательную стоимость квартиры, и она не может быть изменена в течение всего срока действия контракта. Это одно из ключевых отличий от договора с ЖСК.

Однако окончательная стоимость может быть пересмотрена после обмера БТИ при сдаче дома в эксплуатацию. Если фактическая площадь квартиры окажется больше, чем указано в договоре, покупателю предложат доплатить за излишки, а если площадь меньше, то застройщик выплатит денежную компенсацию. Юристы по долевому строительству советуют внести доплату, если превышение составляет до 3 кв. м, а при более значительной разнице дольщик может защищать свои интересы через суд, ссылаясь на изменение технических характеристик объекта без согласования с ним.

Обычно в договоре указывается не только общая стоимость квартиры, но и цена за квадратный метр. Чем на более раннем этапе строительства заключен договор, тем ниже цена за квадратный метр. К моменту сдачи дома она зачастую заметно повышается. Если застройщик требует оплаты за «лишние метры» по текущим ценам, а не по договору, дольщик имеет право оспорить доплату в суде. Иногда сторонам удается договориться без доплат: например, покупатель соглашается на небольшие недостатки в отделке, а застройщик, в свою очередь, не требует денег за некоторое расхождение в площади.

 

Что можно потребовать от застройщика в суде

При обращении в суд по поводу проблем с застройщиком можно требовать:

• расторжения договора и возврата денег, если застройщик не может сдать объект вовремя;
• взыскания неустойки за пропуск сроков передачи недвижимости при расторжении ДДУ;
• выплаты компенсации за несвоевременную передачу объекта без расторжения договора.

Неустойка рассчитывается как 1/300 ключевой ставки Центрального банка России от стоимости квартиры по договору за каждый день задержки. Если дольщик является физлицом, ставка для расчета неустойки умножается на 2.

Когда можно расторгнуть договор

Раньше договор долевого участия дольщик мог расторгнуть без особых причин. Но с 2018-го в ФЗ № 214 были внесены поправки, и теперь одностороннее прекращение договора дольщиком возможно только при наличии серьезных обстоятельств. В их числе:

Расторжение ДДУ может происходить в добровольном или судебном порядке. При внесудебном разрыве сделки застройщик обязан перечислить дольщику деньги в течение 20 рабочих дней после прекращения действия контракта, при судебном — в течение 10 рабочих дней после получения решения суда.

 

Застройщик не вправе вычесть неустойку из суммы возврата, если дольщик не нарушал свои обязательства по договору. Возврат денег, находящихся на эскроу-счете, осуществляется после регистрации расторжения сделки в Росреестре. Проценты, уплаченные банку по ипотечному договору, как правило, не возвращаются.

Недобросовестные застройщики могут затягивать возврат средств или предлагать альтернативную квартиру. В этом случае необходимо обратиться в суд для принудительного взыскания. Юрист поможет грамотно оформить требования, подать иск и аргументировать позицию дольщика в ходе судебного разбирательства.

Как рассчитать неустойку

Если застройщик нарушает установленные договором сроки сдачи дома или иные условия, участники долевого строительства вправе требовать выплаты компенсации за задержку. Пени начисляются со следующего дня после планового срока передачи квартиры, указанного в соглашении. Когда этот день выпадает на праздничные/выходные дни, согласно статье 193 ГК РФ, он автоматически сдвигается на первый рабочий день после них.

Окончательно сумму неустойки определяет суд. Ее размер зависит от ряда факторов:

• длительность задержки в календарных днях;
• размер ключевой ставки ЦБ РФ на момент подачи иска или вынесения решения;
• стоимость помещения в соответствии с договором;
• общее число просроченных дней на дату судебного заседания или обращения истца в суд.

 

Как составить претензию к застройщику

Прежде чем обращаться в суд, необходимо попытаться разрешить спор мирным путем. Зачастую переговоры способны погасить конфликт, и даже если они не помогли, суд положительно оценит предпринятые шаги к мирному урегулированию. Поэтому первым действием должно быть составление и отправка претензии застройщику.

Основные элементы претензии:

• Точный юридический и фактический адрес застройщика (в договоре).
• Форма собственности и полное название компании (в договоре).
• Сведения о дольщике (полное имя, адрес регистрации и контактный телефон).
• Описание проблемы со ссылкой на соответствующие статьи законодательства (например, ст. 6 ФЗ № 214, которая регулирует выплату неустойки при нарушениях со стороны застройщика).
• Требования дольщика.
• Указание адреса стройки и характеристик жилья, о котором говорится в претензии.
• Способ получения возвратной суммы или неустойки (реквизиты банковского счета или др.).
• Способы передачи застройщику: лично или через представителя (юриста), курьером или почтой.

 

Претензию нужно подготовить в нескольких экземплярах — по числу участников спора. Один из них предназначен застройщику. При доставке в головную структуру компании курьером или почтой достаточно отправить одну копию. Заказное письмо должно быть с описью вложения и уведомлением о доставке письма получателю. Курьеру надлежит взять подпись ответственного сотрудника организации, который принял бумаги. Если дольщик подает претензию сам, то в офисе строителей тоже необходимо получить подпись принявшего сотрудника, пометку с датой и входящим номером на своей копии документа.

Оформление судебного иска к строительной организации

Для успешного взыскания неустойки с застройщика в суде, потребуется тщательно подготовить и оформить все необходимые документы. Если дольщик не получил ответа на претензию или ему отказали, следующий этап — обращение в суд. Это можно сделать по одному из трех адресов: местонахождению застройщика, месту жительства истца либо по месту строительства объекта.

Чаще всего подать иск удобнее по месту расположению головной организации строителей. Тем более, что иногда процесс, начавшийся в мировом суде, переводится в арбитраж — например, когда застройщик признан банкротом.

Перед составлением иска рекомендуется изучить судебную практику по похожим делам, так как она отличается в зависимости от местности. Зная, какие решения выносят суды, можно выстроить наиболее удачную линию защиты своих интересов. Но даже если решение будет неудовлетворительным, помните о возможности его обжаловать и обратиться за помощью к профессиональному адвокату.

 

Документы для составления иска к застройщику

При подаче иска о просрочке многие дольщики считают, что он будет более эффективным, если собрать побольше подписей от других покупателей строящегося жилья. Но это не так. Юристы советуют подавать заявление самостоятельно, поскольку групповые тяжбы часто затягиваются из-за отсутствия полного набора документов, самих заявителей и возможного вмешательства агентов застройщика. Процесс получения неустойки в этом случае может продлиться месяцы и даже годы.

Для суда подготовьте несколько комплектов документов — по одному для каждого участника процесса (суда, застройщика, дольщика):

• Оригиналы и копии ДДУ.
• Платежные документы, подтверждающие оплату по договору.
• Копии кредитного договора и банковских выписок, если привлекались ипотечные деньги.
• Документ о получении оплаты застройщиком.
• Доказательства отказа в выплате компенсации или отсутствия реакции на претензию.
• Другие необходимые документы, которые может запросить суд.

 

Содержание иска к застройщику

Исковое заявление должно быть четким, структурированным и соответствовать требованиям гражданского законодательства. По форме оно очень похоже на содержание претензии, но имеет ряд нюансов.

Основные элементы:

• Наименование суда и данные сторон.
• Суть иска с требованиями к застройщику.
• Подробное описание ситуации: что именно произошло, дата и номер договора, сроки сдачи объекта, а также причины иска.
• Доказательства (копии всех документов, подтверждающих доводы дольщика).
• Расчет неустойки с приложением методики расчета.
• Документы, подтверждающие расходы по делу (оплата услуг эксперта, юриста, аренды жилья и т.д.).
• Дата и подпись.

Дополнительно к заявлению приложите досудебную претензию, а также ответ на нее (если он был). Расходы по делу лучше всего оформить в виде таблицы и приложить подтверждающие документы (чеки, договоры аренды, акты экспертизы и т.д.).

Юридическая поддержка и судебная практика

Знание судебной практики подскажет, как лучше выстроить защиту своих интересов, чтобы повысить шансы на удовлетворение иска судом. Если у вас нет опыта в юридической сфере, то лучше привлечь к делу юриста. Наши специалисты имеют значительный опыт в защите прав дольщиков и помогут вам добиться справедливости.

И помните, что у всех юридических действий по защите прав дольщиков есть установленные законом сроки. Звоните нам прямо сейчас!